No último ano, as cidades de Lisboa e Porto registaram um aumento de 8,5% no número de camas disponíveis, num total de cerca de 1.500 novas unidades (maioritariamente privadas). No entanto, apesar deste crescimento, o rácio cama/estudante mantém-se muito aquém da média europeia de 12%, confirmando o desequilíbrio entre a oferta e a procura nestes mercados.
Os números são apresentados pela Cushman & Wakefield no seu mais recente estudo anual sobre o mercado de residências para estudantes em Portugal – “Purpose Built Student Accommodation (PBSA)”, um relatório que analisa principalmente projetos de maior dimensão (com mais de 100 camas) e localizados em Lisboa e Porto, e que vem confirmar a consolidação desta classe de ativos no país, destacando o crescimento contínuo da procura e a forte trajetória de crescimento das rendas.
Neste novo ano letivo, estima-se que as rendas voltem a aumentar nestas cidades, em torno dos 9%, calcula a consultora. Ana Gomes, Partner e Head of Research na Cushman & Wakefield, explica que “o mercado de alojamento para estudantes em Portugal está a ganhar maturidade e atratividade internacional. Apesar do aumento da oferta nos últimos anos, a procura continua a superar largamente a capacidade, pressionando as rendas e atraindo cada vez mais investidores para este setor”.
Um dos principais destaques deste estudo é o facto de a procura internacional por alojamento estudantil continuar a crescer. É sustentada pelo prestígio crescente das universidades portuguesas, pelos programas de mobilidade académica e pela atratividade do país enquanto local para viver.
Mesmo tendo em conta todos os projetos públicos e privados que estão planeados para as duas cidades, Lisboa e Porto vão continuar abaixo da taxa de oferta de 10%, e abaixo da média europeia de 12%. De qualquer forma, a maior parte dos alojamentos públicos para estudantes tendem a localizar-se em cidades secundárias. Em Lisboa e Porto a oferta de alojamento privado já ultrapassa o número de camas públicas.
O custo é também muito diferente. Os quartos individuais têm valores entre os 253 e os 413 euros nas residências públicas, e os quartos partilhados entre os 170 e os 354 euros por cama. Já os estúdios, rondam os 588 a 775 euros. No entanto, nos projetos privados PBSA, os estúdios praticam valores entre os 650 e os 1.500 euros mensais, conforme a localização e o nível de serviços.
No que aos investidores diz respeito, o preço médio por cama situa-se atualmente entre os 100.000 e os 120.000 euros para projetos em Lisboa e no Porto. As yields prime variam entre os 5,25% e os 5,5%, comprimindo ligeiramente no último ano. Neste período, foram concluídas quatro transações de investimento, em Lisboa, Porto, Covilhã e Braga.
Ana Gomes sublinha que um grande impulsionador do crescimento das rendas no segmento PBSA é a escassez geral de habitação. “Com o dobro da população estudantil do Porto e uma população geral muito maior, o mercado imobiliário de Lisboa continua sob intensa pressão. A escassez tornou-se tão grave que o mercado limitado de apartamentos tradicionalmente alugados e partilhados por estudantes está agora a ser ocupado por famílias que não têm condições para comprar casa própria. Como resultado, os estudantes ficam cada vez mais sem alternativas viáveis, a não ser recorrer a este tipo de alojamentos”.
A C&W recorda que o crescimento do número de camas tem sido limitado por vários constrangimentos estruturais. Entre os principais entraves apontados no estudo estão os processos de licenciamento, frequentemente morosos e complexos, a escassez de terrenos adequados para desenvolvimento e a suspensão ou atraso de uma parte dos projetos públicos anunciados desde 2020, agravando o défice de camas disponíveis.
De acordo com o pipeline atual, a oferta no Porto deverá aumentar até 2026 e estabilizar posteriormente. Em Lisboa, prevê-se um crescimento contínuo até 2028, permitindo à cidade ultrapassar o Porto em número de camas privadas. No entanto, o défice de alojamento continuará a ser significativo, uma vez que Lisboa concentra o dobro da população estudantil do Porto e apresenta um mercado habitacional sob forte pressão, onde estudantes e famílias competem pelo mesmo stock de arrendamento.
