A atual crise da habitação em Portugal resulta sobretudo da combinação de fatores estruturais e conjunturais, embora a maioria dos especialistas considere que a resposta passa pelo reforço da oferta de habitação, através de reformas nas políticas públicas, maior previsibilidade regulatória e uma cooperação mais estreita entre o Estado e o setor privado.
Estas são algumas das conclusões da primeira edição do Housing Affordability & Public Policy Barometer, desenvolvido pelo novo Real Estate Futures Center da Porto Business School (PBS).
Segundo o estudo, 61,1% dos inquiridos consideram que a crise resulta de uma conjugação equilibrada entre fatores estruturais e conjunturais, enquanto 31,5% entendem que o problema é maioritariamente estrutural. Apenas 6,5% atribuem maior peso a fatores conjunturais, como as taxas de juro, a inflação ou o aumento dos custos de construção.
Oferta insuficiente e licenciamento lideram preocupações
Entre os fatores que mais contribuem para a atual crise habitacional, a escassez de oferta face à procura surge como a principal preocupação dos especialistas, seguida pela morosidade dos processos de licenciamento, pelos custos de construção, pela reduzida previsibilidade urbanística e pela instabilidade das políticas públicas.
O estudo identifica ainda como condicionantes a insuficiência de habitação pública ou acessível, a falta de solo urbano economicamente viável, a pressão da procura internacional, a fiscalidade, os custos de financiamento e as exigências regulamentares.
Falta de mão de obra trava nova construção
Quando questionados sobre os principais obstáculos à produção de nova habitação, os especialistas colocam a falta de mão de obra no topo das preocupações.
Seguem-se os elevados custos de construção, a incerteza regulatória, a morosidade dos licenciamentos, a escassez de terrenos economicamente viáveis, o risco comercial, a fiscalidade e as dificuldades de acesso ao financiamento.
Mercado deverá continuar a valorizar
O estudo mostra que a maioria dos especialistas espera que os preços da habitação continuem a aumentar nos próximos 12 meses, prevendo subidas superiores a 5% e, em muitos casos, entre 5% e 10%.
Esta expectativa assenta na perceção de que a nova construção continuará a ser insuficiente para responder à procura, mantendo-se igualmente elevados os custos de construção e persistindo limitações nas políticas públicas dirigidas ao setor.
Simplificar licenciamentos é a medida mais urgente
Entre as medidas com maior potencial de impacto a curto prazo, a simplificação dos processos de licenciamento surge como a iniciativa considerada mais eficaz pelos especialistas.
Seguem-se a redução do IVA na construção destinada à habitação acessível, uma maior previsibilidade urbanística, incentivos fiscais à promoção de habitação acessível, parcerias público-privadas e a redução dos custos de contexto.
No médio e longo prazo, os participantes defendem uma maior articulação entre Estado, municípios e setor privado, uma política fiscal estável orientada para o aumento da oferta, uma reforma profunda do licenciamento e o reforço da produtividade da construção.
Tecnologia e novo centro de impacto
O estudo conclui ainda que o setor privado deverá assumir um papel central na promoção da habitação acessível, através de parcerias público-privadas, investimento institucional em projetos build-to-rent e soluções apoiadas por incentivos públicos.
Ao nível tecnológico, a construção modular e industrializada, a construção off-site, a metodologia Building Information Modeling (BIM) e a inteligência artificial aplicada ao projeto e ao licenciamento são apontadas como as soluções com maior potencial para acelerar a produção de habitação.
Segundo Bento Aires, diretor do Real Estate Futures Center da Porto Business School, “o Barómetro demonstra que a crise da habitação exige uma estratégia de longo prazo, assente em políticas públicas estáveis, processos de licenciamento mais eficientes e um reforço da capacidade de aumentar a oferta de habitação a preços acessíveis.”
A apresentação do estudo marcou também o lançamento oficial do Real Estate Futures Center, o novo centro de impacto da Porto Business School dedicado à investigação aplicada e ao desenvolvimento de soluções para um mercado imobiliário mais sustentável, produtivo e acessível. O evento contou com a participação da secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, e reuniu representantes da academia e do setor imobiliário para debater os desafios e oportunidades do mercado habitacional em Portugal.
