Esta é uma das principais conclusões do estudo “Reabilitação para Uso Residencial em Lisboa”, esta semana apresentado pela Prime Yield e pela DLA Piper, que mostra uma maior aproximação entre as diferentes zonas no que respeita os preços de oferta e o investimento em novos projetos. Este estudo analisou um stock de 1.593 apartamentos integrados em 93 projetos de reabilitação atualmente em fase de comercialização.
O eixo da zona histórica (Baixa/Chiado/Avenida da Liberdade) mantém-se o principal destino de investimento em reabilitação para habitação, concentrando 53% dos apartamentos em comercialização. É também a zona mais cara, onde o preço médio de oferta ronda os 7.902 euros/m², mas é uma zona que tem vindo a perder dinâmica, reduzindo o seu peso no stock em oferta face ao ano passado, quando concentrava 60% do total. Por outro lado, o preço médio de oferta deixou de estar 14% a 40% acima das restantes zonas analisadas para estar agora entre os 11% e os 36%.
Face a esta perda de dinâmica, Arroios/S.Vicente/Penha de França foi a zona que mais beneficiou do fenómeno. Mas continua a ser a zona menos valorizada, com um preço de oferta de 5.806 euros/m², mais 17,4% face ao ano passado. O gap face à zona histórica passou de 40% para 36%.
Daniela Costa, diretora de Research da Prime Yield, comenta que «a reabilitação continuará a ser um importante motor de promoção imobiliária para habitação no centro de Lisboa e existe uma procura consolidada para este tipo de projeto, como, aliás, sugere o comportamento dos valores de oferta e os patamares de preço que, entretanto, se atingiram. Por um lado, observa-se uma subida generalizada dos asking prices nas diferentes zonas que analisamos neste estudo face a 2018, com variações entre os 14,5% e os 23%. Por outro lado, ainda que os preços médios nas diferentes zonas se situem entre os 6.000 e os 8.000 euros/m², existem apartamentos em venda a tocar picos de 14.900 euros/m²».
Por outro lado, Estrela/Campo de Ourique destaca-se na subida dos preços, que subiram 22,8% para os 6.623 euros/m², numa diferença de 19% para o valor médio da zona histórica.
Destaque ainda para as Avenidas Novas, com uma quota de 14% da oferta e asking price de 7.138 euros/m², a segunda zona mais cara da cidade, 17,9% acima do valor registado no ano passado.
A responsável explica que «em termos de diversificação do investimento, dada a consolidação do mercado, é expetável que as zonas fora do eixo histórico ganhem cada vez maior dinâmica, sendo expansões naturais do mercado. Por um lado, o número de oportunidades na zona histórica naturalmente vai ficando mais limitado, exigindo maior esforço de investimento e, dados os preços entretanto atingidos, também a margem de retorno ficará tendencialmente mais apertada. É normal que os investidores comecem a alargar o seu foco para outras zonas com potencial para este tipo de produto, onde há mias oportunidades de desenvolvimento e retornos mais interessantes e para as quais existe uma procura bastante sólida».