O investimento em imobiliário comercial deverá fechar o ano nos 2.800 milhões de euros, um crescimento de cerca de 25% face a 2024 e acima da média registada nos últimos anos. O desempenho reflete a forte atividade transacional verificada ao longo do ano, num contexto de procura sustentada e de bom desempenho operacional dos principais segmentos do mercado. As estimativas são avançadas pela JLL.
O retalho volta a assumir a liderança das transações, concentrando 40% do volume total, impulsionado sobretudo pelos centros comerciais. Seguem-se os setores hoteleiro e de escritórios, ambos com quotas próximas dos 20%, confirmando a diversificação do investimento.
Do ponto de vista geográfico, o Norte destaca-se ao captar cerca de metade do investimento total, consolidando a sua posição no mapa do investimento imobiliário. Regista-se igualmente um maior peso do capital nacional nas transações, num ano marcado pela compressão das yields e pelo reforço da perceção de Portugal como um mercado imobiliário estável e de baixo risco.
Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal, afirma que “o investimento terminará o ano em força. Assistimos a um regresso a níveis próximos dos €3.000 milhões, impulsionados tanto pela consistência do capital internacional, como pelo aumento da capacidade de atuação dos investidores nacionais. Isso demonstra a confiança renovada no país e na qualidade dos nossos ativos, num mercado em crescente diversificação de setores e geografias, e que é hoje mais maduro, competitivo e resiliente. Entramos em 2026 com bases sólidas e com uma perspetiva muito positiva para a continuidade desta trajetória”.
No mercado de escritórios, as rendas prime em Lisboa atingiram máximos históricos, fixando-se nos 30€/m²/mês no Prime CBD e nos 25 euros/m²/mês no CBD. A absorção acumulada até novembro totalizou 149.000 m², menos 23% em termos homólogos, refletindo sobretudo o desajuste entre oferta e procura após um ano excecionalmente forte. Para o final de 2025, a absorção deverá situar-se entre 160.000 e 170.000 m². No Porto, o take-up de escritórios é estimado entre 35.000 e 40.000 m², cerca de metade do registado em 2024, com a renda prime estável nos 21 euros/m²/mês.
No retalho, as rendas prime atingiram máximos históricos, sobretudo no comércio de rua, com valores de 145 euros/m²/mês em Lisboa e 85€/m²/mês no Porto, enquanto nos centros comerciais prime a referência se fixa nos 130 euros/m²/mês. O crescimento do consumo privado e do turismo tem sustentado este desempenho, num contexto ainda marcado pela escassez de oferta de qualidade.
No segmento industrial e logístico, a procura continua condicionada pela falta de produto adequado. Apesar da quebra do take-up após o pico de 2024, as rendas mantêm uma trajetória ascendente em zonas de expansão, com o volume anual de ocupação em linha com a média recente e perspetivas de crescimento, dado estarem 1.000.000 metros quadrados em pipeline até 2028.
Na hotelaria, os principais indicadores operacionais permanecem em máximos históricos, com Lisboa e Porto a registarem níveis elevados de rentabilidade. O investimento continua concentrado na qualificação da oferta, com claro predomínio dos segmentos de 4 e 5 estrelas e um reforço da aposta no luxo e em novos conceitos orientados para a procura internacional.
Andreia Almeida, Head of Research da JLL, comenta que “o desempenho do mercado comercial em 2025 evidencia a força estrutural do setor imobiliário português. As rendas prime alcançaram novos máximos, mesmo em contextos de absorção mais moderada, devido à limitada oferta adequada. O retalho evidenciou forte dinamismo, enquanto escritórios e logística mantiveram pressão por falta de stock e a hotelaria reforçou o seu ciclo de crescimento qualitativo”.
Na habitação, o ano fecha com um balanço claramente positivo, sustentado por uma procura muito ativa. As vendas no segmento tradicional crescem cerca de 20% em termos homólogos, impulsionadas pela estabilização das taxas de juro e pelas medidas de apoio aos jovens, num contexto de oferta limitada. Esta pressão da procura reflete-se numa subida acelerada dos preços, que avançam 17%, o maior aumento anual na União Europeia, com valores recorde em várias cidades. Em Lisboa, o preço médio atinge os 5.380 euros/m² e no Porto os 3.711 euros/m².
Nos restantes segmentos de living, o potencial de crescimento mantém-se elevado, face à escassez de oferta. As residências sénior cobrem apenas 14% da procura, enquanto as residências de estudantes respondem a 18% em Lisboa e 21% no Porto, com taxas de ocupação superiores a 90%, mantendo estes ativos no foco de promotores e investidores, segundo a JLL.
“Sem prejuízo, no conjunto, 2025 foi um ano de consolidação e valorização para o imobiliário português, que entra em 2026 com bases muito sólidas e perspetivas positivas para todos os segmentos”
Andreia Almeida antecipa que 2026 “traga algum alívio no ritmo de subida dos preços da habitação, com a continuidade do reforço da nova oferta, embora ainda insuficiente face às necessidades. As recentes medidas anunciadas pelo Governo, como a redução da taxa de IVA à construção para 6%, deverão ter um efeito sobre o estímulo da oferta, com o reforço da aposta dos promotores em projetos de larga escala em zonas limítrofes, podendo gerar maior interesse na habitação construída de raiz para o arrendamento. Contudo, estas medidas não vão produzir efeitos imediatos e não deverá haver, para já, um choque de oferta suficiente para inverter a subida dos preços”.
Carlos Cardoso explica que 2026 “deverá voltar a ser um ano de bom desempenho no investimento, ocupação, operação e valorização quer nos setores comerciais, quer de habitação. O nosso imobiliário tem excelente qualidade, está a fazer uma importante aposta no ESG e, especialmente na habitação, temos condições para começar a dar escala à nova oferta. Na base, Portugal continua a exibir um crescimento económico robusto, suportado por uma procura interna resiliente, maior rendimento disponível e níveis elevados de emprego. A estabilidade das taxas de juro, a liquidez dos investidores internacionais e os bons índices de confiança das empresas completam o leque de fatores que nos fazem olhar para o próximo ano com uma perspetiva otimista”.
