A JLL divulgou o Market 360º Report – Portugal 2025/2026, no qual antecipa um ano de consolidação para o setor imobiliário nacional, sendo o cenário "sustentado por um enquadramento macroeconómico estável, pela moderação das taxas de juro e por uma procura robusta, tanto na vertente de investimento como de ocupação, num contexto marcado por níveis baixos de oferta."
De acordo com a consultora, o mercado deverá apostar no reforço estrutural da oferta, integrando qualidade, sustentabilidade, integração tecnológica e valorização da experiência do utilizador.
Andreia Almeida, Head of Research da JLL Portugal, afirma que “Portugal deverá crescer 2,3% em 2026, acima da média da Zona Euro, com inflação estabilizada em torno de 2% e um mercado de trabalho resiliente. A compressão do spread da dívida soberana e a manutenção dos ratings em nível ‘A’ reforçam a perceção de baixo risco relativo no contexto europeu. A descida das taxas diretoras do BCE ao longo de 2025 começa a refletir-se no custo de capital e na reativação de decisões de investimento e de ocupação, criando condições para maior fluidez transacional em 2026”.
Investimento comercial
Ao nível do investimento, o estudo indica que o mercado entra em 2026 com bases sólidas, após um crescimento de 21% em 2025. Segundo a consultora, o investimento internacional, responsável por cerca de 70% das transações no último ano, ”deverá manter Portugal no radar dos investidores, num contexto de interesse crescente pela Europa do Sul e de uma relação risco/retorno considerada muito atrativa no panorama europeu.”
Prevê-se igualmente um reforço do investimento nacional, com maior protagonismo de fundos abertos e de private equity. Os segmentos de retalho, hotelaria e residências de estudantes deverão continuar entre as principais prioridades.
Embora as estratégias core e core-plus permaneçam dominantes, ganha expressão a abordagem value-add, centrada na aquisição e requalificação de ativos obsoletos, mas bem localizados, potenciando retornos através de operações de reposicionamento. Esta tendência deverá intensificar-se num contexto em que a escassez de ativos de elevada qualidade se assume como um dos principais desafios de 2026. A redução da nova construção observada nos últimos anos, a nível europeu, tem limitado a disponibilidade de produto adequado a estratégias mais conservadoras.
Escassez de oferta pressiona preços e rendas
A insuficiência de oferta é transversal aos diferentes segmentos e continua a exercer pressão sobre preços e rendas.
Nos escritórios, sobretudo no segmento prime, as rendas atingiram máximos de €30/m² em Lisboa e €21/m² no Porto em 2025. Uma parte significativa do pipeline previsto até 2028 — cerca de 290.000 m² em Lisboa e 80.000 m² no Porto — encontra-se já pré-arrendada, evidenciando a solidez da procura.
Na logística e armazéns, a escassez de espaço adequado às novas exigências do setor — impulsionado pelo comércio eletrónico — condicionou a absorção, que recuou 39% para 485.000 m². Os novos projetos representaram 40% deste volume. Ainda assim, a forte procura impulsionou as rendas prime para máximos históricos (€6,5–€7,0 em Lisboa).
O nearshoring e a reconfiguração das cadeias de abastecimento continuam a sustentar a atividade, enquanto Portugal reforça a sua relevância estratégica no segmento de data centres.
No residencial, o desequilíbrio entre oferta e procura continua igualmente a impulsionar preços e rendas para níveis historicamente elevados: €5.200/m² e €19/m² em Lisboa; €3.700/m² e €15/m² no Porto.
O mercado entra em 2026 com forte dinâmica, estimando-se vendas na ordem dos €40,8 mil milhões, na sequência de um crescimento do crédito concedido (+8,7%), sobretudo entre os compradores mais jovens. Apesar da recente aceleração — com aumentos de 22% no número de fogos licenciados e de 6% nos fogos concluídos — o ritmo da última década (2015–2024) permanece significativamente abaixo do registado entre 2005–2014: menos 64% em fogos concluídos (em valor) e menos 32% em fogos licenciados, enquanto as vendas superam o período anterior em 17%.
Os restantes segmentos living enfrentam igualmente forte pressão. Nas residências de estudantes, Portugal apresenta uma taxa de cobertura inferior a 15% entre estudantes deslocados,num universo de cerca de 456 mil estudantes universitários, dos quais 41% se encontram deslocados. Nas residências sénior, a taxa de cobertura ronda os 14%, com ocupações médias de 93%. O flex-living ganha tração como alternativa ao built-to-rent, oferecendo aos operadores maior flexibilidade e eficiência operacional.
“De forma transversal ao mercado imobiliário, mas particularmente na habitação, persiste um desfasamento significativo entre oferta e procura. Há sinais positivos no aumento do licenciamento residencial e no investimento em nova promoção nos segmentos de escritórios, logística e alternativos, mas esse reforço ainda é insuficiente para aliviar a pressão no curto prazo”, conclui Andreia Almeida.
A responsável reforça que é necessário uma aposta na criação de mais oferta, já que o mercado “precisa desse reforço para crescer nos segmentos não residenciais e para normalizar preços e rendas na habitação. Contudo, essa nova oferta deve incorporar novos drivers de procura.”
Qualidade, sustentabilidade e experiência
Nos segmentos não habitacionais — tanto na vertente de investimento como de ocupação — observa-se uma valorização crescente de padrões elevados de qualidade, eficiência energética e sustentabilidade, bem como da integração de tecnologia e inteligência artificial e da centralidade da experiência do utilizador.
Andreia Almeida afirma que “os novos escritórios, armazéns ou data centers — quer em obra nova, quer em reabilitação — terão de integrar estes requisitos, ao mesmo tempo que se diversificam as geografias de desenvolvimento. Esta exigência é transversal, abrangendo também setores menos pressionados pela escassez, como o retalho e a hotelaria”.
A hotelaria entra em 2026 após alcançar um novo máximo histórico de 77,8 milhões de dormidas, com foco crescente nos segmentos upscale e de luxo. Estão atualmente em construção 75 unidades, que totalizam cerca de 8.100 quartos. A diversificação regional da oferta e a progressiva redução da sazonalidade reforçam a sustentabilidade do setor.
No retalho, ganha centralidade a aposta nos espaços físicos enquanto destinos de experiência. Serão os centros comerciais que integrem design diferenciador, oferta qualificada e estímulo à experiência do consumidor — mais do que apenas localização ou preço — a captar maior afluência e fidelização.
Na habitação, além da necessidade de melhorar a acessibilidade para as classes médias, será essencial alargar a abrangência geográfica da nova oferta e diversificar modelos residenciais, incluindo residências de estudantes, residências sénior e soluções de flex-living. As recentes medidas públicas de incentivo à construção ainda não produziram efeitos visíveis, devendo o seu impacto assumir um caráter mais estrutural e gradual, sobretudo num contexto de contínuo aumento dos custos de construção.
Em síntese, relativamente às perspetivas para 2026, “num ambiente ainda marcado por riscos geopolíticos e por um processo de ajustamento financeiro global, o mercado português deverá evoluir num regime de maior estímulo à oferta, para responder a níveis robustos de procura em todos os segmentos, com especial destaque para a habitação. Este enquadramento deverá sustentar as rendas prime e proteger o valor de ativos bem localizados e energeticamente eficientes. Em termos de investimento, Portugal mantém-se como um mercado europeu atrativo numa lógica de retorno ajustado ao risco, suportado por fundamentos macroeconómicos sólidos e por uma procura estrutural nos diversos segmentos”, conclui Andreia Almeida.
