Segundo o estudo "Oikos – The Long Game for the Portuguese Residential Sector", desenvolvido pela CBRE, o setor residencial português enfrenta uma crise de acessibilidade alimentada pela limitação de ofertas e por outras causas estruturais. Para a CBRE, para combater a situação atual, são necessárias soluções profundas e transformadoras, e não “apenas medidas incrementais”.
Desequilíbrio demográfico, diferença entre salários e preços e baixo licenciamento apontados como principais entraves
O estudo revela que o cenário atual é influenciado por um "desequilibro demográfico crónico" onde o país, com uma queda na taxa de fertilidade ao longo de décadas, se direciona para uma estrutura populacional invertida.
A imigração tornou-se também o único motor de crescimento populacional desde 2016, registando saldos migratórios positivos que atingiram os 144 mil indivíduos em 2023. Ainda que mão de obra aumente, observa-se também uma procura imediata por habitação, que o mercado não consegue absorver.
O estudo aponta também que o país apresenta um dos maiores parques habitacionais por agregado familiar do mundo, totalizando 5,97 milhões de alojamentos para 4,1 milhões de famílias. A nível nacional, cerca de 31% do stock construído não é utilizado como residência primária e nas duas zonas metropolitanas, a mesma métrica situa-se em torno dos 20% tanto em Lisboa como no Porto. Desta forma, a CBRE aponta, como razão desta oferta escassa, desincentivo histórico ao arrendamento.
A acessibilidade é também condicionada pelo desequilíbrio entre salários e preços, segundo a empresa. Enquanto o salário médio líquido em Portugal se situava nos 1.266 euros em 2024, a avaliação bancária mediana atingiu os 1.721 euros por m². Em Lisboa, este desequilíbrio é notório, com avaliações de 2.523 euros por metro quadrado, - sendo necessários cerca de 90 meses de salário médio para adquirir apenas 50 m².
Esta pressão também é elevada devido ao baixo licenciamento; em 2024, registaram-se apenas 27 mil novas casas construídas face a 170 mil novas vendas.
Reforma no setor do arrendamento apontada como uma das soluções
Perante este cenário, a CBRE sugere então uma transição para um modelo onde o Estado possa reduzir o seu peso regulatório, “permitindo que o espaço privado assuma maior responsabilidade e agilidade”. A demografia como prioridade e os incentivos à natalidade são também necessidades apontadas pelo estudo.
A reforma profunda no setor do arrendamento é outro pilar essencial identificado no estudo, sugerindo-se um quadro regulatório e fiscal estável que devolva a confiança aos proprietários.
A CBRE considera também necessário combater a fricção burocrática para acelerar a oferta, através da simplificação dos processos de licenciamento, da estabilidade fiscal e do aumento da celeridade na resolução de questões judiciais.
O estudo antecipa também que a melhoria do mercado deixará de depender da escassez para se focar no “valor intrínseco e na diferenciação do produto”. A qualidade do desenho e a calibração das tipologias vão ser aspetos essenciais, uma vez que 25% dos agregados familiares são agora compostos por uma única pessoa, "mas o stock continua dominado por casas grandes e desadequadas às novas necessidades."
A combinação entre design eficiente e a rapidez de execução são também medidas apontadas para alinhar o setor com os objetivos das políticas públicas da habitação acessível.
