A JLL antecipa um ano com atividade consistente a nível de ocupação, investimento e transações na generalidade dos segmentos imobiliários, refletindo a melhoria das condições macroeconómicas, nomeadamente o abrandamento da subida das taxas de juro e da inflação.
No seu estudo anual Market 360º, onde traça um retrato do mercado imobiliário português, a consultora prevê que os preços de habitação, as rendas de imobiliário de escritórios, retalho e industrial e logística, bem como das diárias da hotelaria, mantenham os níveis de 2023 ou até apresentem uma evolução positiva em alguns segmentos.
Promoção imobiliária mantém-se como “segmento de maior desafio”
O segmento de maior desafio continua a ser o da promoção imobiliária, onde existe um vasto leque de oportunidades devido à escassez transversal de oferta e um interesse acrescido de promotores e investidores. No entanto, persistem obstáculos importantes em termos de licenciamento e burocracia.
De acordo com a JLL, em 2024 o setor imobiliário continuará a ser também marcado pelas exigências a nível de ESG quer na promoção e investimento, quer na ocupação e manutenção de imóveis. As eleições legislativas marcadas para março contribuem como um fator adicional de incerteza para o mercado.
Na habitação, a falta de oferta deve manter-se como uma questão central deste mercado, já que os licenciamentos têm evoluído de forma contida e há poucos projetos de grande escala a emergir. O desajuste entre a oferta e a procura sustentará um comportamento positivo dos preços, embora com um ritmo de valorização mais lento. O abrandamento na subida dos juros deverá ter um impacto positivo sobre as vendas, com um aumento no número de operações.
A JLL aponta que no segmento de industrial e logística, registou-se uma quebra de 10%, um desempenho condicionado pela escassez de oferta adequada aos requisitos da procura. O retalho, com um footfall acima de 2022 mas ainda abaixo de 2019, regista, no entanto, um volume de vendas superior a 10% ao ano passado e a hotelaria, que atingiu níveis recorde de dormidas, hóspedes e valor de alojamento diário que se reverteu na subida do RevPar, foram os setores com melhor desempenho no ano passado.
“As condições macroeconómicas degradaram-se em 2023 e isso teve um impacto negativo no setor imobiliário. A inflação não foi controlada como era esperado e, como reflexo, as taxas de juro não só subiram mais do que o inicialmente previsto, como subiram mais rapidamente”
De acordo com Patrícia Barão, Head of Residential da JLL, «a melhoria do contexto macroeconómico, associado à qualidade intrínseca do imobiliário português e à sua consolidação internacional, abrem perspetivas para um ano de atividade sólida nos diversos segmentos».
Relativamente a 2024, Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, aponta a expetativa de controlo da inflação, que terminou o ano em torno dos 4,3%, bem como da inflexão das subidas da taxa de juro, que no início do ano já deram os primeiros sinais de abrandamento, com a Euribor a 12 meses a ficar abaixo dos 4,0%, depois de o final de setembro ter estabelecido um máximo de 15 anos em quase 4,3%.
“Os setores mais afetados em 2023 não deverão sofrer pressões adicionais este ano. Prevê-se que o investimento comercial em 2024 termine em linha com 2023 mas que a ocupação de escritórios aumente pelo crescimento da área média dos negócios perspetivadas para este ano e que o número de casas vendidas possa subir uma vez que o maior ajustamento do mercado parece ter já ocorrido”, Joana Fonseca.
Patrícia Barão frisa que «as estrições da oferta face a uma procura latente, que não tem as suas necessidades satisfeitas, continuam a ser uma das bases para a sustentação dos preços e rendas na generalidade dos setores este ano. Resolver a questão da oferta continua a estar no epicentro das preocupações do setor imobiliário, porque isso permitiria diversificar o investimento em diferentes segmentos de mercado», acrescentando que «há falta de imóveis também para a instalação de empresas, de lojas, de indústrias e armazéns, especialmente de imóveis adequados às necessidades atuais, incluindo em termos das exigências de ESG. Acresce a necessidade de reforçar o stock de segmentos emergentes, como a habitação especializada e para arrendamento, que estão a despertar grande interesse».
Para a Head of Residential da JLL é «essencial atuar ao nível dos incentivos à promoção imobiliária. Este é um setor de grandes oportunidades e há muito interesse de promotores e investidores em desenvolver novos imóveis, inclusive em cidades secundárias. Contudo, é necessário desbloquear obstáculos, especialmente a nível dos prazos de licenciamento e da carga burocrática, fazendo com que a promoção imobiliária latente possa vir para o mercado, gerando mais produto e mais diversificado em termos de localização, vocação e gama de preços. Temos a expectativa que o Simplex Urbanístico possa ser um catalisador de mudança neste sentido».
